Надстройка мансардного этажа в многоквартирном доме

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла).

Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела.

Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой.

А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается.

Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования).

  То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

• Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
• Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

• Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
• Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
• Проведение реконструкции (собственниками);
• Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
• Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

• Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
• Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
• Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
• Проведение переустройства;
• Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
• Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

• Архитектурное управление;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МЧС;
• Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

• Согласованный проект;
• Технический паспорт на квартиру;
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Источник: https://superrielt.ru/articles/6739/

Надстройка здания: законная возможность сэкономить

Рубрика: Материалы и технологии

Первые мансардные надстройки появились во Франции еще в XVIII веке. Именно там изобретательный Франсуа Мансара (от имени которого и произошло название mansarde) предложил использовать чердачные помещения под жилые комнаты. В России мансарды появились в XIX веке в Санкт-Петербурге. Но если тогда они считались уделом бедняков, ведь проживали в них преимущественно низшие слои населения, то сегодня жить на мансардном этаже стало престижно и модно.

В России преимущественно используются три вида мансардного строительства. В первую очередь, это непосредственно устройство мансард, когда помещение располагается в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака.

И в-третьих, это возведение самих надстроек на существующих конструкциях – именно этот вид реконструкции получил наибольшее распространение.

Дом надстроим – будем жить

 Надстройка дополнительных этажей уже сегодня активно используется для увеличения полезных площадей жилых зданий в ряде российских городов. Так, администрация Владивостока планирует с помощью данной технологии решить проблему нехватки жилья для военнослужащих.

В Москве в этом году началась реконструкция четырехэтажного дома 1957 года постройки, согласно которой в здании планируется возвести новые стены и надстроить пять дополнительных этажей. В отремонтированном доме появятся лифты, лоджии, эркеры, будут утеплены фасады, заменены инженерные коммуникации и проведены отделочные работы. В итоге жилищный фонд здания пополнится 30 квартирами.

Причём часть площадей по себестоимости смогут приобрести жители дома, нуждающиеся в улучшении условий проживания. В остальные квартиры въедут новые собственники.

В пользу данной технологии специалисты приводили опыт Восточной Германии, где надстройки делались на целых жилых кварталах. Именно таким образом здесь был решён вопрос с панельными домами, построенными ещё во времена ГДР. Вместо сноса местные власти их надстроили, утеплили, установили лифты.

Среди положительных моментов технологии специалисты также отмечали такие моменты, что при данном виде строительства требуется относительно небольшой объём средств – намного меньше, чем потребовалось бы на строительство новых объектов (не требуется подведение дополнительных коммуникаций – они проводятся по уже существующим трассам).

Помимо этого реконструкция здания может производиться в любое время года и без прекращения его функционирования. Однако, по всей видимости, доводы столичных специалистов пермским властям показались не убедительными и от этого предложения отказались.

Надстройки в пермском исполнении

Большую популярность в Перми технология мансардного строительства получила в коммерческих проектах. Так, в разные годы надстройки появились на крыше торгового центра «Айсберг» по ул. Попова,16, бизнес-центра на ул.Героев Хасана, 9а, здании ЗАО «Новомет-Пермь» на шоссе Космонавтов, 395 и многих других.

Краевые власти даже обсуждали проект по надстройке детских садов, тем самым они хотели увеличить количество мест в существующих дошкольных учреждениях и решить злободневную проблему очередей. Справедливости ради стоит отметить, что надстройка мансардных этажей над зданиями детских садов успешно используется уже во многих российских городах.

Так, в 2012 году в бизнес-центре «Бажов» по адресу Монастырская, 14, в котором ранее располагалось Пермское высшее военное командно-инженерное училище ракетных войск и артиллерии (ВКИУ), без предупреждения началась реконструкция здания. Причём, согласно документам, никакой реконструкции не проводилось – шёл капитальный ремонт кровли. Однако в результате такого «ремонта» здание обзавелось дополнительными этажами.

Стоит отметить, что по факту незаконной реконструкции бизнес-центра летом 2012 года инспекцией Государственного строительного надзора Пермского края проводилась проверка, после которой было возбуждено два дела: одно – по части нарушения техрегламентов, а второе – по части строительства без разрешения. Материалы были переданы на дальнейшее рассмотрение в прокуратуру. Однако на этом, по всей видимости, всё и закончилось. Сегодня офисное здание, в том числе надстроенный этаж, функционирует в полную силу.

И всё же надеяться на действие любимой русской пословицы «авось пронесёт» и строить без согласования и проведения технической экспертизы не стоит, так как последствия таких работ могут быть плачевными. Стоит только вспомнить, к чему привела незаконная реконструкция ночного клуба «Хромая лошадь».

Как получить разрешение

В соответствии со ст. 1 (п. 14) Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрСК), надстройка на офисном, административном или жилом здании расценивается как реконструкция объекта капитального строительства (далее – ОКС). Поэтому в силу ст. 51 ГрСК она должна осуществляться на основании разрешения на строительство.

– Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ОКС), – комментирует ситуацию руководитель управления методического и правового обеспечения производственной деятельности ГУП «ЦТИ» Александр Зверев. – Разрешение выдаётся органом местного самоуправления (в г. Перми – департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми) по месту нахождения земельного участка.

Для этого необходимо предоставить ряд документов:

— заявление;

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

— градостроительный план земельного участка;

— материалы проектной документации;

— положительное заключение государственной (государственной экологической) экспертизы проектной документации;

— разрешение на отклонение от предельных параметров реконструкции (если такое разрешение предоставлялось);

— согласие всех правообладателей ОКС.

Причём истребование дополнительных документов законодательством запрещено.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления выдаёт разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение трёх дней со дня выдачи разрешения на строительство ОМС направляет копию такого разрешения в орган, уполномоченный на осуществление госстройнадзора, – отмечает эксперт.

Одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство с целью осуществления реконструкции объекта капитального строительства, согласно ст. 48 ГрСК, является проектная документация (далее – ПД). Проект не требуется лишь в тех случаях, когда речь идёт о реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объекты ИЖС) – отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.

– В остальных случаях проект необходим, причём он подлежит обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрСК), – рассказывает Александр Зверев. – В Пермском крае оказание таких услуг лежит в поле деятельности краевого государственного автономного учреждения «Управление государственной экспертизы Пермского края».

При проведении государственной экспертизы даётся оценка соответствию ПД требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Государственная экспертиза не проводится в отношении ПД некоторых ОКС, в частности: объектов ИЖС; жилых домов блокированной застройки; многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из не более чем десяти блок-секций; отдельно стоящих объектов с количеством этажей не более чем два, общей площадью не более 1500 кв. метров. Работы по подготовке проектной документации могут выполняться только лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (такое свидетельство, в частности, выдано ГУП «ЦТИ»).

Когда отказывают

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является непредставление необходимых для рассмотрения заявления документов, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров реконструкции.

 Согласно ст. 55 (п. 6) ГрСК, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:

— непредставление всех необходимых документов;

— несоответствие ОКС требованиям градостроительного плана земельного участка;

— несоответствие ОКС требованиям, установленным в разрешении на строительство;

— несоответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (данное основание не применяется в отношении объектов ИЖС);

— невыполнение требования ст. 51 ГрСК о безвозмездной передаче органу, выдавшему разрешение на строительство, информации и документов об ОКС.

Отказ в выдаче разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Ввод в эксплуатацию

После того как работы по реконструкции здания будут выполнены, необходимо получить разрешение на ввод его в эксплуатацию. Для этого нужно вновь обратиться в учреждение, выдавшее разрешение на строительство, предоставив следующие документы:

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

— градостроительный план земельного участка;

— разрешение на строительство;

— акт приёмки ОКС (в случае осуществления реконструкции на основании договора);

— документ, подтверждающий соответствие реконструированного ОКС требованиям технических регламентов;

— документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (кроме случаев реконструкции объектов ИЖС);

— документы, подтверждающие соответствие реконструированного ОКС техническим условиям;

— схема, отображающая расположение реконструированного ОКС, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

— заключение органа государственного строительного надзора (если было предусмотрено осуществление госстройнадзора) о соответствии реконструированного ОКС требованиям технических регламентов и ПД, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 54 ГрСК.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию государственный орган обязан выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Автор Станислав Андреев

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Источник: http://metragi.ru/arxiv-vyipuskov/2013/12/nadstrojka-zdaniya-zakonnaya-vozmozhnost-sekonomit.html

Мансарда в многоквартирном доме

Люди, живущие на самых последних верхних этажах многоэтажек, часто задумываются о возможности использования неосвоенного чердака для расширения жилой площади. Ведь мансарда в многоквартирном доме — это так заманчиво! Возникает соблазн пробить отверстие в потолке квартиры, поставить лестницу и облагородить неиспользованную чердачную площадь под жилье.

Многие думают, что это намного дешевле, чем покупать или разменивать существующую квартиру на другую, площадь которой намного больше. Это мнение ошибочное, так как вам придется выделить средства на полную реконструкцию помещения или его части, новую мебель, как правило, сделанную под заказ и на документальную сторону интересующего вопроса.

Мансарда в квартире может быть очень и очень стильной

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

• чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
• помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
• реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
• чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
• общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
• общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
• окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством (не менее двух третей ), оформляется протокольно;
• решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
• решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
• срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.

Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

Мансарда в многоквартирном доме — идеальное решение

Из всего сказанного можно сделать вывод о больших трудностях в решении данного вопроса, но все же, существуют случаи, когда мансардные помещения над верхними этажами многоквартирных домов есть в наличии.

Проведение монтажно-ремонтных работ

Если все документальные стороны вопроса разрешились, и у вас на руках право собственности на неиспользованную часть чердачного помещения или же не весь чердак, приступаем к обследованию желаемого объекта. Первым шагом будет обследование стропильной системы (если такая имеется) и несущих стен.

Для этого лучше всего привлечь специалистов, так как только они смогут определить реальное состояние главных элементов будущей конструкции. Если выявили поврежденные элементы, их необходимо сразу заменить. Обследовать необходимо и весь дом, а именно состояние фундамента, несущих стен, коммуникаций. Смогут ли они выдержать дополнительную нагрузку?

Следующим шагом будет составление проекта будущего мансардного помещения. В проект необходимо заложить работы по утеплению и изоляции помещения (пароизоляция, гидроизоляция, звукоизоляция), монтаж коммуникационной системы.

Стильная мансарда расположенная на чердаке многоэтажки

Нужно учитывать, что дом многоэтажный, поэтому выбирайте облегченные конструкции, обработанные пожаробезопасным раствором. Вопрос монтирования входа в мансардное помещение из вашей квартиры решайте со специалистом, не забывайте, что под вашей квартирой размещаются другие квартиры с жильцами, и вы отвечаете за их безопасность.

После проведения всех монтировочных работ необходимо произвести согласование на эксплуатацию мансарды, внести все произошедшие изменения в административную и техническую документацию.

Дизайн мансардного помещения

Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.

Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах

Плюсы и минусы мансард на многоэтажных домах

Раньше мансардными помещениями интересовались бедные художники и студенты. Но жизнь резко изменилась, и оборудование двухуровневых помещений для жилья стало привилегией обеспеченной части населения.

Мансардные помещения в многоквартирных домах имеют свои преимущества:

• существенное расширение полезной площади;
• великолепный вид на город сверху;
• возможность совершать прогулки по крыше, загорать летом;
• оборудовать игровую площадку (ровная крыша);
• возможность оборудования настоящего камина с дровами и вытяжкой.

Недостатки мансардных помещений состоят в следующем:

• чаще всего отсутствие отопления, но этот вопрос можно продумать и обеспечить мансардное помещение отопительной системой самостоятельно (тот же камин);
• монтирование всех коммуникационных систем самостоятельно;
• подниматься по нескольку раз в день по лестнице. Это не сможет сделать человек в возрасте. Значит, мансардное помещение будет использоваться молодым слоем населения;
• Если мансарда находится в квартире, т.е. над ней, необходимо продумать вход в нее. Если он будет из квартиры, то лестница получится крутой, что затруднит частые подъемы в мансарду;
• доставка мебели в мансардное помещение или дров для камина в нем;
• мебель для такого вида помещений не подходит обычная, в большинстве случаев ее нужно изготавливать под заказ;
• если на чердачном помещении размещен мотор лифта, это создаст неудобства от постоянного шума;
• необходимость заботиться о сохранности крыши самостоятельно, особенно когда она протечет.

Так что, прежде чем решаться на присоединение чердачного помещения к квартире, взвесьте все «за» и «против».

Источник: https://mansarda-life.net/v-mnogokvartirnom-dome/

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме

В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей.

На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.

Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:

• Регистрация права собственности;
• Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.

Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.

Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:

• многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
• собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
• технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
• претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.

Важно! Помните, что чердак является собственностью всех жильцов вашего дома, даже один человек, который выступает против вашей инициативы, вправе заблокировать вашу идею и потребовать возвращения чердака в исходный вид, если на нем уже проводились какие-либо работы по реконструкции.

Документы для узаконивания мансардного помещения

В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.

Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):

1. получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
2. заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
3. получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
4. провести работы по переоборудованию помещения;
5. получить акт о переоборудовании;
6. внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
7. отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:

1. начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
2. для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
3. после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
4. внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
5. зарегистрировать право собственности на мансарду.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

• юридический статус (отдельный гражданин или организация);
• на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
• каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
• запланированный объем финансирования;
• к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
• информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
• наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
• информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

• получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
• заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

• собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
• по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
• зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

• подготовку проекта;
• подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
• получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
• получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
• обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
• регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Важно! Перед тем, как задавать себе вопрос, можно ли узаконить мансарду, проведите техническую оценку своей квартиры и чердака, несущих конструкций и запаса прочности вашего дома для подобных трансформаций. В противном случае желание расширить свою жилплощадь может дать совершенно противоположный результат.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как узаконить мансарду в многоквартирном доме» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pereplanirovka/mozhno-li-uzakonit-mansardu-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме?

5/5 (2)

В любом многоэтажном доме есть имущество, которое принадлежит всем владельцам квартир и помещений этого дома. Чердаки также относятся к такому имуществу. Именно поэтому с приватизацией чердачных помещений возникает много сложностей, что в конечном итоге может привести к неудаче.

Продумайте все нюансы этого предприятия и только потом обращайтесь в соответствующие инстанции для приватизации помещения. Приватизация чердачного помещения требует серьезного подхода к делу.

Обойтись без помощи профессионалов вряд ли получится, поэтому воспользуйтесь советами опытных юристов. Даже если вам придется потратиться на их услуги, зато в дальнейшем вы избежите дополнительных затрат, да и сохраните свои нервы и время.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Условия и порядок аренды и приватизации жилых и нежилых помещений на 2018 год не изменились.

Владельцы квартир и помещений в многоквартирном доме имеют равные права в распоряжении следующим имуществом дома (ст. 36 ЖК РФ):

• лифтами, лестницами, лестничными площадками, подвалами, чердачными помещениями, коридорами и т. д.;
• техническими этажами;
• землей, на которой стоит дом, придомовой территорией (зоной благоустройства и озеленения).

Итак, если вы решились стать владельцем имущества, которое находится в общедомовой собственности, потребуется взять письменное согласие всех собственников квартир многоквартирного дома.

 Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Когда один из общих объектов переходит в собственность одного конкретного лица, площадь общего имущества становится меньше. Чтобы такая ситуация не была новостью для собственников, вопрос должен решаться на специальном собрании.

Никто не разрешит приватизировать помещение, если на то не будет согласия всех собственников общедомового имущества.

В данном случае есть еще один важный момент – последующие перестройки выкупленного объекта не должны повлиять на здоровье и интересы соседей. А такое может произойти, если новый владелец откроет ночное заведение на чердаке или займется генеральной перестройкой помещения.

Если приватизация каким-то образом произойдет без проведения собрания и принятия соответствующего решения жильцами дома, то эта процедура будет признана незаконной, что грозит административной ответственностью.

За незаконные действия придется оплатить штраф.

Способы оформления

Чтобы получить чердачное помещение и присоединить его к жилому помещению, можно воспользоваться двумя методами:

• зарегистрировать право собственности на объект;
• арендовать помещение или получить его в безвозмездное пользование.

Каким из этих способов воспользоваться в вашем случае, зависит от некоторых нюансов: было ли в доме зарегистрировано Товарищество собственников жилья (ТСЖ) с конкретным составом и количеством собственников, есть ли зарегистрированные права на долевую собственность, прочее.

Когда можно узаконить мансарду

Присоединить чердак к жилому помещению могут только жильцы верхних этажей. Кроме того, данные граждане должны иметь право собственности на жилое помещение.

Приватизировать мансарду можно в следующих случаях:

• она не является чьей-то собственностью;
• на чердаке не сосредоточены коммуникационные соединения дома. Имеются в виду электропроводка, трубы отопления, холодной воды или газовые трубы;
• состояние чердака можно оценить как отличное;
• получено согласие от всех собственников квартир многоэтажного дома.

Если мансарда уже кому-то принадлежит, но ее не используют, заполучить помещение получится только в том случае, если владелец согласится сдать его в аренду или продать.

Когда на чердаке сконцентрированы домовые коммуникации, приобрести его вряд ли удастся. В данном случае есть один вариант достигнуть цели – договориться с управляющей компанией о переносе всех коммуникаций в другое место.

https://www.youtube.com/watch?v=3t0t3F6b464

Но этот вариант слишком сложный, тем более, что он представляет определенную опасность для остальных жильцов. Скорее всего, УК не пойдет на такую сделку.

Когда исполнение процедуры невозможно

Приватизация чердачного помещения невозможна в следующих ситуациях:

• помещение находится в многоквартирном доме, в котором планируется провести капитальный ремонт и реконструкцию;
• не получено согласие собственников квартир на приватизацию и последующее использование помещения в интересах нового владельца;
• ремонт и переделка мансарды невозможна в силу технических характеристик помещения;
• человек, претендующий на владение чердаком, не является собственником квартиры, расположенной на последнем этаже дома.

Важно!Мансарды принадлежат всем собственникам квартир дома, поэтому если один из этих людей не даст согласие, ничего не получится.

Более того, если вы, собирая документы и разрешения, начнете предварительные ремонтные работы, несогласие одного собственника заставит вас отказаться от своей затеи и вернуть все в первоначальный вид.

Необходимые документы

Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.

В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.

Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:

• взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома;
• оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции;
• обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие;
• выполнить переоборудование мансарды;
• получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения;
• внести изменения в технические документы;
• отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:

• работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения;
• чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами;
• ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения;
• сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их;
• оформить право собственности на чердачное помещение.

Посмотрите видео. Присоединение чердака многоквартирного дома:

Порядок совершения процедуры

Чтобы узаконить право на чердачное помещение, придется пройти несколько этапов. Прежде всего, займитесь сбором документации.

Понадобятся документы о праве собственности на квартиру, а также сведения об объекте, который вы хотите получить:

• бумаги, свидетельствующие о вашем юридическом статусе (физическое или юридическое лицо);
• права собственности или иные права на жилье;
• в результате чего вы приобрели право на жилое помещение: в результате покупки (договор купли-продажи), в результате приватизации или долевого участия, прочее. Какую сумму планируете использовать;
• в каком доме находится квартира – частном или государственном;
• сведения об управляющей компании, которая курирует данный дом;
• информация о Кондоминиуме (был ли он зарегистрирован согласно нормам действующего законодательства), паспорт многоквартирного дома, полученный в БТИ;
• сведения о регистрации ТСЖ.

 Как перевести нежилое помещение в жилое?

Следующий этап связан с уточнением технической характеристики мансарды, а именно той части, которая связана с возможностью ее переустройства.

Что следует сделать:

• обратитесь в управляющую компанию и возьмите дубликат Паспорта домовладения, заверенный согласно нормам закона;
• обратитесь в проектную организацию и закажите документ, свидетельствующий о том, что чердачное помещение по всем показателям можно переоборудовать в жилое помещение.

Если вы смогли получить разрешение на переоборудование помещения, можно приступать к третьему этапу.

Важно! Что нужно делать дальше:

• подготовить пакет документации, которую нужно представить в префектуру. Такой шаг необходим для того, чтобы на конкурсной основе выбрать инвестора, готового выполнить строительные работы;
• в данный пакет входят: проектная документация, заключение, полученное в МосжилНИИ проекте, размер компенсации владельцам квартир, расположенных рядом с местом проведения строительных работ. Обратите внимание, всю проектную документацию нужно согласовать в определенных инстанциях. При префектуре создается специальная конкурсная комиссия, которая определит состав инстанций;
• распоряжение префекта будет оформлено по завершении конкурса. Вам нужно получить заверенный в законном порядке дубликат этого документа;
• договор на реконструкцию чердачного помещения необходимо зарегистрировать.

На заключительном этапе следует выполнить следующие действия:

• подготовить проект реконструкции;
• заключить договор подряда. Параллельно с ним подписывается страховое соглашение. Такая необходимость продиктована опасностью возникновения определенных рисков при выполнении строительных работ;
• оформить акт приемки перестроенного объекта, получить распоряжения, утверждающие акты приемки;
• получить документацию, свидетельствующую о введении объекта в эксплуатацию, а также свидетельство о присвоении адресных реквизитов;
• получить в БТИ соответствующую документацию и провести государственную регистрацию права на чердачное помещение, так как это помещение принадлежит к вновь созданному имуществу;
• зарегистрировать право собственности в органах юстиции, уполномоченных на выполнении данной процедуры.

Обратите внимание!Прежде чем решиться на переустройство чердачного помещения и присоединение его к вашей жилой площади в качестве мансарды, определитесь с техническими характеристиками вашей квартиры, несущих конструкций, а также определите, насколько прочный у вас дом, чтобы вынести подобные перестройки. Сделать это просто необходимо, иначе вас могут ждать самые неприятные последствия.

Стоимость оформления

Собственная мансарда в многоквартирном доме – это всегда так заманчиво. Редко кто из жильцов верхних этажей о ней не мечтает. Но когда речь заходит о стоимости таких преобразований, пыл немного убавляется.

На каждом этапе продвижения к мечте вас ждут приличные растраты. Суммы, которые приходится вносить за различные работы, зависят от многих нюансов.

Растраты начинаются с самого первого момента – общения с соседями и получения их согласия на приватизацию чердака. Не факт, что согласие вам дадут безвозмездно, ведь жильцы «теряют» часть такого ценного общего имущества.

Трудно сказать, нужно ли платить за согласие, но, если выхода нет, придется воспользоваться таким аргументом.

Следующие растраты связаны с получением результатов технической экспертизы. За этот документ придется заплатить от 30 до 60 тысяч рублей. Довольно дорого стоит перепланировка помещения и вызов представителей БТИ.

Так как вам грозит посещение огромного количества различных инстанций, деньги понадобятся не единожды. Оплата справок ускоряет их получение.

Получив всевозможные бумаги и разрешения, вас ждет непосредственно сама реконструкция. Сколько средств она поглотит, зависит от того, какие у вас планы, и чего именно вы хотите от данного помещения.

Важные моменты

Если заглянуть в историю, то в прошлом мансарда – любимое место для жизни и творчества бедных художников или студентов.

Со временем мансарды из жилья для бедных превратились в желаемые надстройки к квартирам хорошо обеспеченных граждан.

Какие плюсы в наличии мансарды:

• увеличивается жилая площадь;
• сидя на мансарде, можно с удовольствием наблюдать за прекрасными городскими видами;
• перспектива прогулок по крышам, получение летнего загара без необходимости выезда из города;
• устройство игровой площадки (если крыша не покатая);
• перспектива посидеть у настоящего камина, ведь на мансарде его оборудовать проще, чем в квартире.

 Средства и имущество товарищества собственников жилья.

Какие минусы в мансардах:

• нет централизованного отопления, хотя устроить его не сложно. Например, обустроить камин;
• придется самостоятельно прокладывать необходимые коммуникации;
• частое использование лестницы. Для молодых людей это не проблема, но с возрастом взбираться по лестнице все труднее;
• бывают проблемы с устройством входа на чердачный этаж, так как он будет слишком крутым (если он находится в квартире);
• сложно внести мебель или дрова для камина;
• придется заказывать специальную мебель, так как обычную мебель установить на чердаке сложно;
• иногда на чердаке расположен мотор лифта, а это не очень приятно для жильцов мансардного помещения;
• теперь забота о состоянии крыши лежит на владельце мансарды.

Делаем вывод – прежде чем решиться осуществить свою мечту о мансарде, хорошенько подумайте, стоит ли это делать.

Посмотрите видео. Самозахват чердака в многоквартирном доме:

Источник: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-uzakonit-mansardu-v-mnogokvartirnom-dome.html